Businessplan. Elk pand een eigen BV, met certificaten en contracten op de blockchain. Vastgoed is het begin.
Businessplan · oktober 2026Bij elk hoofdstuk staat een link naar de testversie van het platform. Die opent in een nieuwe tab.
Maria Amore levert één ding: het Maria Amore Platform, een hyperscalable dienst met vastgoed als eerste toepassing: Elk huis een eigen BV. Het gaat niet om de verkoop van tokens, maar om contracten waarmee certificaten van eigenaar wisselen. De essentie: Maria Amore stelt puur het platform ter beschikking, met de opzet, de contracten en het register. Taxaties van vastgoed en waarderingen van bedrijven of certificaten zijn aan de klant zelf; het platform legt ze alleen vast.
De belofte aan de klant: Uw pand. Uw BV. Overdragen zonder notaris.
Wie certificaten houdt via een eigen BV, met een belang van 5% of meer, heeft recht op de deelnemingsvrijstelling. Dividend en verkoopwinst uit de pand-BV of het bedrijf komen dan onbelast in de eigen BV binnen. Daar kan het rendement opnieuw worden belegd, in hetzelfde of een ander pand of bedrijf, zonder dat er tussentijds belasting overheen gaat. Pas wanneer geld uit de eigen BV naar privé gaat, wordt in box 2 geheven.
Daarnaast kunnen certificaten stap voor stap aan de volgende generatie worden geschonken, binnen de vrijstellingen. Zo schuift vermogen door zonder of met weinig belasting, terwijl het bestuur van de STAK de controle houdt. Op het platform is dat een standaardcontract: gegenereerd, getekend en vastgelegd.
Deze combinatie maakt het platform voor families en ondernemers zo aantrekkelijk: rendement dat doorgroeit, dividend dat onbelast binnenkomt, en vermogen dat belastinggunstig overgaat.
Maria Amore is geen advieskantoor met een website, maar een fintech: technologie neemt het werk over dat nu nog langs notaris, kadaster en bank loopt. Alles op de blockchain.
Het verdienmodel past daarbij: een vaste vergoeding per pand per jaar, plus een vergoeding per contract en per uitgifte. Met elk pand en elke transactie groeit het platform, zonder dat het werk evenredig meegroeit.
Waarom het hyperscalable is
Het platform groeit zonder dat het werk evenredig meegroeit. Dat komt doordat elk nieuw pand precies dezelfde standaard volgt.
Wat niet vanzelf schaalt, is ook duidelijk: de eenmalige gang naar de notaris per pand, de toelating van nieuwe Base-accounts en de toetsing per uitgifte aan de AFM-regels. Dat zijn vaste stappen aan de voorkant; daarna draait elk pand op de standaard.
Wie vastgoed bezit, loopt in de praktijk steeds tegen dezelfde muren aan. Elk deel dat van eigenaar wisselt, gaat via de notaris en het kadaster. Een andere financiering betekent een hypotheek oversluiten.
Een pand stap voor stap doorgeven aan de volgende generatie, of een investeerder voor een deel laten meedoen, kost zo telkens tijd, aktes en geld. Ondertussen gaat er elk jaar box 3 overheen. Het vastgoed zelf is goed; het zit alleen vast.
Elk pand komt in een eigen BV, en die BV doet niets anders dan dat pand bezitten. Het pand is de BV, en de BV is het pand. Wat er in het kadaster staat, verandert na de aankoop niet meer.
Alle aandelen in de pand-BV liggen bij een STAK. De STAK is formeel eigenaar en geeft daarvoor certificaten uit. Wie certificaten heeft, is economisch eigenaar van het pand. Een certificaathouder kan een familielid zijn, een eigen BV of een investeerder.
De certificaten staan als tokens op Base. Elk pand heeft een eigen pagina op de Web3-site van Maria Amore, met het register, de contracten (als hash) en de regels die gelden.
De STAK houdt de aandelen al vóórdat de BV het pand koopt. Zo is het certificeren zelf geen belastbaar moment voor de overdrachtsbelasting.
Een pand komt in zeven stappen op het platform. Alleen stap 2 en 5 lopen via de notaris; die vallen in één ronde.
Een overdracht van certificaten loopt volledig via het platform. Er komt geen notaris aan te pas en het kadaster verandert niet: de pand-BV blijft eigenaar.
Het smart contract is de poortwachter. Valt een overdracht buiten de statuten of de certificeringsvoorwaarden, dan voert het smart contract hem niet uit. Past hij wel, dan genereert het platform het contract uit de standaardcontracten.
Beide partijen tekenen met hun Base-account. Daarna gaan de tokens over naar de koper, en komt de hash van het getekende contract op de pagina van het pand. Elke overdracht is zo zelf een smart contract dat alleen uitvoert wat is toegestaan.
Het smart contract wordt per pand gegenereerd uit de statuten en de certificeringsvoorwaarden. Wat daar op papier staat, voert het smart contract uit. Daarmee kan er nooit buiten de bepalingen worden verkocht.
| Regel | Komt uit | Wat het smart contract doet |
|---|---|---|
| Aanbieden | Statuten / certificeringsvoorwaarden | Biedt certificaten eerst aan de bestaande houders aan, of staat vrije overdracht toe |
| Wie mag kopen | Certificeringsvoorwaarden | Laat alleen toegelaten Base-accounts toe: familie, eigen BV's of ook derden, per pand vastgelegd |
| Goedkeuring | Statuten | Vraagt eerst instemming van het bestuur van de STAK, waar dat is voorgeschreven |
| Een derde | Wet (overdrachtsbelasting) | Blokkeert elke overdracht waardoor een koper, samen met verbonden personen, op een derde of meer komt. Een overdracht met overdrachtsbelasting is zo onmogelijk |
| Hypotheektokens | Obligatievoorwaarden | Laat alleen toegelaten houders kopen en overdragen, met medewerking van de Stichting Obligatiehouders |
Naast certificaten kan een pand ook met hypotheektokens worden gefinancierd. De pand-BV geeft bonds uit; beleggers leggen geld in en ontvangen rente en aflossing.
De hypotheek staat niet op naam van de individuele houders, maar van de Stichting Obligatiehouders. Onder Nederlands recht is het onzeker of je een hypotheek kunt vestigen voor iemand die zelf geen schuldeiser is. Daarom krijgt de stichting via een parallel debt een eigen vordering op de pand-BV, even hoog als wat de BV aan de houders verschuldigd is.
De stichting heeft een eigen, onafhankelijk bestuur. Bij wanbetaling kan zij namens alle houders de lening opeisen en het pand laten verkopen. Wisselt een hypotheektoken van houder, dan gebeurt dat alleen in het register; de hypotheek blijft op naam van de stichting staan.
Elk pand krijgt automatisch een rating op de blockchain. Elke betaling van rente en aflossing wordt in het register vastgelegd; komt die keurig en op tijd, dan stijgt de rating, en loopt een betaling achter, dan is dat direct zichtbaar. Zo bouwt elke pand-BV een eigen, controleerbare betaalgeschiedenis op. Daarnaast staan de taxaties op de pagina van het pand; die geven de waarde achter de certificaten en de dekking van de hypotheektokens. Voor beleggers is dat het belangrijkste houvast bij de keuze tussen panden, bijvoorbeeld tussen een pand van Leon en een pand van Maurits.
Ook de financiers hebben een eigen pagina op de Web3-site. Daarop zien zij al hun hypotheektokens, per pand met de rating, de ontvangen rente en aflossing en de obligatievoorwaarden. Financiers kunnen daarnaast gewoon certificaten van aandelen in panden hebben; hypotheektokens en certificaten staan dan samen op dezelfde pagina. Net als bij beleggers kan dit alles in een eigen STAK of BV zitten, en gelden dezelfde regels, zoals de grens van een derde per pand.
Voor de uitgifte van bonds geldt de AFM-vrijstellingsregeling; de actuele grens en melding worden per uitgifte gecontroleerd.
Wie een certificaat koopt, krijgt geen stukje pand maar een stukje van de BV. Wat dat waard is, hangt af van alles wat de BV heeft en verschuldigd is. De waardering loopt daarom in vijf stappen.
Daarna kan nog een correctie volgen. Certificaten geven geen stemrecht en zijn alleen binnen de regels van het smart contract overdraagbaar. Voor een klein belang wordt daarom soms een korting toegepast. De Belastingdienst stelt zich bij beleggings-BV's echter vaak op het standpunt dat een koper gewoon de intrinsieke waarde betaalt, ook voor een minderheidspakket.
De waardering is nodig bij elke koop en verkoop van certificaten, bij schenkingen aan familieleden en voor de waarde in box 3. De taxatie en de waardering zijn de verantwoordelijkheid van de klant zelf; Maria Amore stelt alleen het platform ter beschikking. De klant laat ze opstellen, en het platform legt ze met hun hash vast op de pagina van het pand.
Bronnen: Taxence – waardering certificaten van aandelen in woningverhuurder · Jongbloed – waarde aandelen BV met woningen bij schenking · Jongbloed – belastinglatentie bij waardering · Brookz – waarde van een minderheidsbelang
De documenten van een pand zijn alleen in te zien door toegelaten Base-accounts, die inloggen met hun account op de blockchain. Wat iemand ziet, hangt af van zijn rol.
| Rol | Ziet | Mag | Toegang |
|---|---|---|---|
| Certificaathouder | Eigen certificaten, contracten, opbrengsten van het pand | Overdracht aanvragen en tekenen | Doorlopend |
| Bestuur STAK | Register, alle contracten, statuten en voorwaarden | Goedkeuring geven waar de statuten dat vragen | Doorlopend |
| Houder hypotheektokens | Eigen pagina met tokens, rating, obligatievoorwaarden en betalingen | Tokens overdragen binnen de regels | Doorlopend |
| Boekhouder | Contracten en cijfers van het pand | Meekijken | Tijdelijk toegelaten |
| Notaris | Statuten, contracten en register | Meekijken | Tijdelijk toegelaten |
| Maria Amore | Alles wat nodig is voor beheer | Contracten genereren, aangifte doen, toegang regelen | Doorlopend |
Iedereen kan meerdere rollen tegelijk hebben. Een eigenaar kan in een ander pand belegger zijn, een belegger ook financier, en een familielid zowel certificaathouder als bestuurder van de STAK. Met één Base-account ziet iemand op zijn eigen pagina al zijn rollen samen, en per rol precies wat daarbij hoort.
Ook de bestuurders van de pand-BV staan in Web3, met hun Base-account op de pagina van het pand. Daardoor kunnen contracten met de BV, en dus met het pand, binnen Web3 worden afgesloten: de bestuurder tekent namens de BV met zijn Base-account, bijvoorbeeld een huurcontract, een opdracht voor onderhoud of een financiering. Ook die contracten krijgen hun hash op de pagina van het pand.
Zo ziet het eruit
Bovenaan het overzicht van alle panden, elk met de maker erachter en de rating. Daaronder de pagina van één pand: register, contracten met hun hash, de regels uit het smart contract en de hypotheektokens. De documenten zelf opent alleen wie met een toegelaten Base-account inlogt. Dit is een schets; kleuren, logo en foto's volgen de huisstijl van Maria Amore.
Niet alleen elk pand, ook elke belegger krijgt een eigen pagina. Daarop ziet hij in één oogopslag al zijn certificaten en hypotheektokens, per pand met de rating en de contracten.
De belegger kan zijn beleggingen onderbrengen in een eigen STAK. Die STAK houdt de certificaten en hypotheektokens, en geeft zelf weer certificaten uit aan de familieleden. Zo wordt het vermogen bijeengehouden en stap voor stap over de familie verdeeld, terwijl het bestuur van de STAK de controle houdt. De belegger kan zijn beleggingen ook in zijn eigen BV houden; met 5% of meer per pand geldt daar de deelnemingsvrijstelling. Ook de aandelen van die BV kunnen weer in een STAK worden gecertificeerd en over de familie verdeeld.
Eén aandachtspunt: voor de grens van een derde en voor de 5% van het aanmerkelijk belang tellen de familieleden samen. Het smart contract maakt het per pand onmogelijk dat een belegger met zijn familie en BV's de grens van een derde overschrijdt.
Het grootste voordeel komt uit de dagelijkse praktijk: niet steeds naar de notaris, geen hypotheken oversluiten. Het pand blijft gewoon op naam van de BV in het kadaster staan.
| Voor wie | Wat het oplevert |
|---|---|
| Eigenaar | Overdragen met een contract in plaats van een akte. Geen hypotheek oversluiten. Alles op één plek, op de pagina van het pand. |
| Familie | Certificaten stap voor stap doorgeven aan zoon of dochter. Vermogen uit box 3, nalatenschap zo leeg mogelijk. Dat kan zolang de familie per pand samen onder een derde blijft; daarboven blokkeert het smart contract de overdracht. |
| Koper met eigen BV | Dividend en verkoopwinst komen onbelast in de eigen BV binnen via de deelnemingsvrijstelling, vanaf een belang van 5%. |
| Investeerder | Beleggen in één of meerdere panden, gespreid, zonder overdrachtsbelasting, zolang het belang samen met familie en eigen BV's onder een derde blijft. |
| Financier | Rente uit een pand, met de hypotheek bij een onafhankelijke stichting. Hypotheektokens zijn overdraagbaar binnen de regels. |
Voor het aanmerkelijk belang tellen certificaten mee als aandelen: vanaf 5% valt het belang in box 2, daaronder in box 3. Een certificaathouder met bijvoorbeeld 4% houdt zijn deel van het pand dus indirect in box 3, net als een belegger met een klein pakket beursaandelen.
Het grote voordeel is de flexibiliteit. Komt het later beter uit, dan kan de certificaathouder dat belang direct in zijn eigen BV stoppen. Zolang hij, zijn BV en verbonden personen samen onder een derde blijven, is daarbij geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
Twee aandachtspunten. Ten eerste de meetrekregeling: heeft de partner of iemand in de rechte lijn (ouder, kind, ook via aanverwantschap) een aanmerkelijk belang in dezelfde pand-BV, dan valt ook het kleine belang in box 2. Dit werkt dus vooral voor investeerders, en voor families waarin niemand in de rechte lijn 5% of meer heeft. Ten tweede: zit het belang onder 5% eenmaal in de eigen BV, dan geldt daar geen deelnemingsvrijstelling.
Bronnen: Taxcount – aanmerkelijk belang 2026 · Fiscale Encyclopedie – meetrekregeling art. 4.10 Wet IB · Rounde – certificaten en aanmerkelijk belang
De certificaathouders zijn geen directeur van de pand-BV en doen er zelf niets voor. Alles wordt uitbesteed aan professionele partijen: beheer, verhuur, onderhoud, administratie, het register en de contracten.
Dat heeft een fiscaal voordeel. De gebruikelijkloonregeling geldt alleen voor wie een aanmerkelijk belang heeft én werkzaamheden voor de BV verricht. Directeur zijn is daarvoor niet het criterium; het gaat om het werk. Omdat het werk is uitbesteed, hoeft een certificaathouder met 5% of meer geen DGA-salaris te nemen. Dat werkt alleen als de certificaathouder ook echt niets voor de BV doet; formeel bestuurderschap met feitelijk werk eronder wordt door de Belastingdienst wel als werkzaamheden gezien.
Voor beleggers maakt het platform spreiding eenvoudig. In plaats van één pand helemaal te bezitten, nemen zij een belang in meerdere panden. Elk belang blijft onder een derde, dus zonder overdrachtsbelasting, en kan per pand onder 5% (box 3) of erboven (box 2 of eigen BV) worden gehouden.
Bronnen: Belastingdienst – loon en aanmerkelijk belang · Rein – DGA-salaris alleen bij arbeid · Salaris Vanmorgen – formeel bestuurder toch gebruikelijk loon
Kennis en actualiteit. Uitspraken van de Hoge Raad, nieuwe belastingregels, wijzigingen in tarieven en andere regels die ertoe doen, zoals over box 3, de waardering van certificaten of de grens van een derde, staan op de website van Maria Amore. Ze worden gericht gedeeld met alle betrokkenen: per pand, per persoon en per BV, zodat iedereen alleen ziet wat voor zijn panden en rollen relevant is. Betrokkenen kunnen zich hiervoor inschrijven en krijgen dan een bericht zodra er iets verandert dat hen raakt.
De eerste groep is de ingang. Deze mensen hebben al panden, voelen box 3 elk jaar en lopen tegen de notaris en de hypotheek aan zodra er iets verandert. Voor hen is "uw pand, uw BV, overdragen zonder notaris" direct herkenbaar.
Families komen daarna vanzelf: zodra een pand in een eigen BV met certificaten zit, kan het stap voor stap naar de volgende generatie. Investeerders en financiers maken het platform groter: zij kunnen meedoen in panden van anderen, binnen de regels die in het smart contract zijn vastgelegd.
Leon is precies het soort partij waarvoor het platform werkt. Hij vindt de panden, knapt ze op en verhuurt ze. Elk pand komt in een eigen pand-BV met STAK, met een smart contract en een eigen pagina.
Beleggers kunnen zo eenvoudig bij Leon investeren. Wie mee wil doen in de waarde en de huur, neemt certificaten; wie liever een vaste rente heeft met de hypotheek als zekerheid, neemt hypotheektokens. Door in meerdere panden van Leon een belang te nemen, spreidt een belegger zijn risico.
Voor de belegger gelden de voordelen uit dit plan: geen notaris, geen overdrachtsbelasting zolang het belang onder een derde blijft, onder 5% box 3 en geen DGA-salaris omdat hij zelf niets voor de BV doet. Het aanbieden aan beleggers wordt per uitgifte getoetst aan de AFM-regels.
Hetzelfde werkt voor Maurits, de kunstenaar die panden prachtig opknapt. Ook bij hem krijgt elk pand een eigen BV en een eigen pagina, en kunnen beleggers meedoen in zijn panden. Zo kiest een belegger niet alleen een pand, maar ook de maker erachter: de aanpak van Leon of het vakmanschap van Maurits.
De rollen zijn scherp gescheiden. Maria Amore levert het platform, de techniek en de contracten, maar werft geen investeerders. Dat doen de partijen zelf: Leon, Maurits en elk ander bedrijf dat panden op het platform zet. Zij geven aan dat zij investeerders zoeken, voor welke panden en op welke voorwaarden.
Wat Maria Amore wel doet, is hen helpen hun activiteiten goed in beeld te brengen. Samen met Ruben maakt Maria Amore video's voor en over hen. Bij Leon bijvoorbeeld over hoe hij panden in Rotterdam vindt, opknapt en verhuurt; bij Maurits over het vakmanschap waarmee hij panden opknapt. Die video's staan op hun eigen pagina's en kanalen, en de oproep aan investeerders komt van henzelf. Maria Amore factureert de partijen voor deze marketing.
Los daarvan verzorgt Maria Amore seminars, opleidingen en e-learning: over vastgoed op de blockchain, over hoe het platform werkt, over certificaten, hypotheektokens en de fiscale regels. Daarbij hoort ook de gratis videocursus Vastgoed voor de familie op YouTube, over welk vastgoed geschikt is voor de lange termijn. Het gaat steeds om kennis, nooit om een concreet aanbod. De seminars, opleidingen en e-learning zijn betaald.
Maria Amore verdient op zes manieren. De bedragen moeten nog worden vastgesteld. Ze groeien allemaal mee met het aantal panden en transacties, terwijl de kosten nauwelijks meegroeien; daarom is het model hyperscalable (zie Maria Amore is een fintech).
| Moment | Waarvoor | Terugkerend |
|---|---|---|
| Eenmalig per pand | Opzet van BV, STAK, smart contract en pagina | Nee |
| Per contract | Elke overdracht, schenking of koop | Bij elke transactie |
| Jaarlijks per pand | Pagina, register, toegangsbeheer | Ja |
| Per uitgifte | Opzet van een uitgifte van hypotheektokens met de stichting | Bij elke uitgifte |
| Marketing | Video's voor en over de partijen die panden aanbieden | Per opdracht |
| Opleiding | Seminars, opleidingen en e-learning over vastgoed op de blockchain | Per deelnemer |
Bronnen: Jongbloed – onroerendezaakrechtspersoon · Via Juridica – art. 4 WBR · Taxcount – een derde · Taxence – certificering · Taxence – certificaten gelijk aan aandelen · Hof Arnhem-Leeuwarden 2017 – parallel debt
Begin met één proefpand en bouw van daaruit. Pas als het proefpand werkt, wordt het platform breed ingericht; pas als het platform getest is, volgt de uitrol.
Bitcoin en goud passen nog beter op het platform dan vastgoed. Een pand vraagt om een taxatie; bitcoin en goud hebben elke dag een marktprijs. Het platform kan de marktprijs daardoor dagelijks tonen; de waardering zelf blijft, net als bij vastgoed, aan de klant.
De bewaring verandert niet. Het goud blijft bijvoorbeeld bij Holland Gold liggen en de bitcoin bijvoorbeeld bij Blockrise, op een rekening van de familie-STAK of de BV. Het platform voegt daar de eigendomslaag aan toe. Een kilo goud op naam van de STAK wordt bijvoorbeeld verdeeld in 1.000 certificaten als tokens. Op de pagina staat dan hoeveel goud er ligt, waar het ligt en bij wie de certificaten zitten. Een periodieke bevestiging van de bewaarder kan met haar hash op dezelfde pagina komen.
De overdrachtsbelasting en de grens van een derde spelen bij bitcoin en goud niet, omdat het geen vastgoed is. De regels voor box 3, de 5% en de deelnemingsvrijstelling blijven wel gelden.
Zo wordt het hyperscalable karakter van het platform direct zichtbaar: dezelfde standaard, een nieuw soort bezit, en een veel grotere groep families en beleggers.
Wat voor een pand werkt, werkt ook voor een onderneming. De aandelen liggen bij een STAK, de certificaten staan als tokens op Base, en het smart contract volgt de statuten. Een overname wordt dan een overdracht van certificaten: gegenereerd, getekend en vastgelegd, zonder akte per transactie.
Ook kapitaal ophalen gaat via het platform. Een bedrijf geeft certificaten of bonds uit en de investeerders komen op de pagina van het bedrijf te staan. Net als bij vastgoed brengt het bedrijf zelf naar buiten dat het investeerders zoekt; Maria Amore levert het platform, de contracten en desgewenst de video's.
Voor ondernemers geldt dezelfde fiscale kern: via een eigen BV met 5% of meer valt het rendement onder de deelnemingsvrijstelling, en certificaten kunnen binnen de vrijstellingen worden doorgegeven. Zo groeit het platform van vastgoed naar bitcoin en goud, en daarna naar het hele bedrijfsleven, op één en dezelfde blockchain.